賣(mài)房福音：教你沒(méi)拿到房產(chǎn)證時(shí)要怎么賣(mài)房 海南昌江買(mǎi)房，昌江買(mǎi)房預(yù)算、家庭人口、還貸方式等這些昌江買(mǎi)房細(xì)節(jié)都需要注意！

交房幾年后房本還沒(méi)下來(lái)的情況之于現(xiàn)在的海南房產(chǎn)市場(chǎng)是屢見(jiàn)不鮮，而一些房主因?yàn)榉N種原因想急于出售房屋。根據(jù)我國(guó)《城市昌江房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的昌江房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由此可以看出，法律并不保護(hù)沒(méi)有海南房產(chǎn)證就簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為。但沒(méi)有海南房產(chǎn)證的海南房子可不可以交易呢？

首先，我們先來(lái)了解一下哪些海南房子根本不會(huì)有海南房產(chǎn)證：

1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的海南房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房；

2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)；

3、未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)；

4、私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)；

5、私自改變土地用途的樓盤(pán)；

6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛；

7、沒(méi)有銷(xiāo)售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋；

8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；

9、土地或房屋未解除抵押的；

10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的；

11、土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封。

對(duì)于以上這些沒(méi)有海南房產(chǎn)證的海南房子，給再低的價(jià)錢(qián)也別買(mǎi)也別理會(huì)。否則，一旦出事，沒(méi)有法律保護(hù)。而下面這些對(duì)于海南房產(chǎn)證沒(méi)辦下來(lái)的才是我們需要關(guān)注如何賣(mài)房的問(wèn)題。

其一、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭

這種情況是指開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是比較好處理的。買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份昌江購(gòu)房合同，并將老的昌江購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將首付款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)海南新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，海南房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。

其二、正在還房貸的海南房子

這種情況相對(duì)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也高，這是因?yàn)槿绻u(mài)方還在還房貸，在沒(méi)有海南房產(chǎn)證的情況下交易房屋，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)還清銀行貸款將海南房子解壓，并辦理房屋注銷(xiāo)手續(xù)，之后再由買(mǎi)方與開(kāi)發(fā)商簽訂新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并重新在房管局備案。

當(dāng)然，此種情況必須征得開(kāi)發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護(hù)，并不提倡，交易的風(fēng)險(xiǎn)很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買(mǎi)賣(mài)雙方等海南房產(chǎn)證下來(lái)后再進(jìn)行交易過(guò)戶，這樣可以避免海南房產(chǎn)交易中各種風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)繳納的稅費(fèi)較多。

解決方式一：雙方約定等海南房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶。

雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項(xiàng)，以及過(guò)戶時(shí)間（海南房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶），預(yù)付首付款，然后就是等了。等到海南房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶，先過(guò)海南房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)戶土地證，過(guò)戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。因此建議：

1、沒(méi)有海南房產(chǎn)證的海南房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過(guò)的朋友，能夠知根知底。

2、對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得海南房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向昌江購(gòu)房者傾斜。

3、如果遇到特殊情況一定要賣(mài)（買(mǎi)）沒(méi)拿到海南房產(chǎn)證的海南房子，雙方應(yīng)對(duì)該海南房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確海南房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。

4、考慮到昌江房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免昌江房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

解決方式二：直接更名。

流程：

1、賣(mài)方將銀行的貸款還清；

2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；

3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；

4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。

注意事項(xiàng)：

1、海南房子必須還清銀行貸款；

2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意；

3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

對(duì)于沒(méi)有海南房產(chǎn)證的海南房產(chǎn)交易起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的，如果實(shí)在是不得不在這種情況下交易，還是得遒守以上幾點(diǎn)建議，昌江購(gòu)房者在海南房產(chǎn)證下來(lái)之前盡可能少交昌江購(gòu)房款，要明確拿到海南房產(chǎn)證日期，并且約定違約金標(biāo)準(zhǔn)、查清海南房產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵，比如是否被司法部門(mén)查封、是否被設(shè)立了抵押、其建筑規(guī)劃是否合法等情況下，再付另外大部分房款。

昌江買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：昌江買(mǎi)房的人確實(shí)不怎么多，但是每到冬季，昌江租房市場(chǎng)卻異常火爆，就算是進(jìn)入了夏季，租房市場(chǎng)的價(jià)格還是居高不下的。應(yīng)該有不少人不能下定決心買(mǎi)房，便先租房享受，但是高租金還是會(huì)讓租客們望洋興嘆！說(shuō)到底還是買(mǎi)房比較劃算吧！，海南昌江購(gòu)房